L'Art. 1813 del Codice Civile definisce così il mutuo: Il mutuo è un contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.

Uno tra i mutui più diffusi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all'acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione).

Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e un rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia non superiore all'80%.

La legge prevede che la durata massima di un mutuo sia media o lunga, per cui ci saranno mutui di durate diverse, generalmente da 10 a 30 anni. Oggi è possibile stipulare mutui fino a 40 anni (o 50 per alcuni istituti).

Il mutuo è un finanziamento legato ad un immobile dato in garanzia e può avere diverse finalità:

• Acquisto, per l'acquisto di un immobile finito.
• Costruzione, per la costruzione di un immobile su un terreno già di proprietà che spesso viene dato in garanzia. Il mutuo viene erogato per rate successive a periodicità prefissata, legate allo stato di avanzamento dei lavori.
• Ristrutturazione, per i lavori su un immobile già di proprietà. In questo caso è possibile scegliere tra la formula del mutuo erogato in un'unica soluzione e quella legata allo stato avanzamento lavori.
• Liquidità, che consiste nella erogazione di un importo a fronte di una garanzia (ipoteca) su un immobile già di proprietà.
• Sostituzione, che finanzia l'estinzione di un vecchio mutuo e offre rate a condizioni più vantaggiose.
• Consolidamento, che raccoglie in una sola rata tutte le rate relative a diversi finanziamenti.

Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile, ma alcune banche possono finanziare anche fino al 100%; in questo caso però vengono richieste maggiori garanzie (ad esempio può essere applicato uno spread più elevato).

Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuta per l'ammortamento (ossia l'estinzione graduale) del debito. Le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo (ad es.: mensili, trimestrali, semestrali, etc) e costituiscono il cosiddetto piano di ammortamento.

Ogni rata ha dunque due componenti: una quota di capitale e una quota di interessi. Il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo: inizialmente si pagano sopratutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.

I tassi d'interesse comunemente applicati sono:

TASSO FISSO
Con il tasso fisso la rata viene determinata all'inizio del contratto e non varia più per tutta la durata del mutuo.

TASSO VARIABILE
Con il tasso variabile l'importo della rata dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta, se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.

TASSO MISTO
Con il tasso misto è possibile cambiare contratto la modalità di calcolo degli interessi, una o più volte nel corso del contratto e a scadenze prestabilite. Si può dunque passare da tasso fisso a variabile e viceversa.

La rata del mutuo si paga tramite R.I.D. Rid (Rimessa Interbancaria Diretta), ossia tramite un addebito automatico in conto corrente autorizzato al momento dell'atto, e quindi senza bisogno di alcuna comunicazione.

Il piano di ammortamento è il piano di restituzione graduale di un debito mediante il pagamento periodico di rate: il piano di ammortamento è dunque un prospetto che indica, per ogni periodo di rimborso (in genere il mese), l'importo della rata (suddiviso in quota capitale e quota interessi), il debito estinto e il debito residuo (parte di capitale che il debitore deve ancora versare).

Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuta.

Le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.

Ogni rata ha dunque due componenti e prevede la restituzione di parte del capitale e di una quota di interessi.

In un piano di ammortamento le due componenti variano progressivamente. Inizialmente si pagano sopratutto interessi e via via l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.

Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora"; non solo, ma la Banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata.

Il pre-ammortamento è un periodo iniziale del mutuo in cui le rate sono costituite da soli interessi.

L'atto di mutuo è un contratto stipulato presso un Notaio in presenza della Banca (mutuante) e della parte mutuataria (il cliente) ed è redatto nella forma dell'atto pubblico.

Quasi sempre la stipula del mutuo avviene nello stesso momento dell'atto di compravendita dell'immobile. Nello specifico, prima viene stipulata la compravendita, poi il contratto di mutuo, perché solo in questo modo il nuovo proprietario può autorizzare la banca a iscrivere ipoteca sull'immobile.

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico in presenza di un Notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge, sia per iscrivere ipoteca che per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo".

All'atto di mutuo intervengono almeno 3 attori certi (Banca, Notaio e mutuatari). La banca può richiedere la presenza di eventuali garanti (fideiussori) che devono essere presenti all'atto.

Qualsiasi persona che abbia dei diritti reali sull'immobile (come usufrutto, nuda proprietà, uso e abitazione, quote anche minime di piena proprietà), se diverso dal mutuatario, deve assolutamente comparire in atto, senza eccezioni come "terzo datore di ipoteca".

Il notaio interviene in 2 diverse fasi della pratica di mutuo: prima nel corso dell'istruttoria, poi in sede di atto.

1) Nella fase di istruttoria, per confermare il buon esito della pratica, la banca richiede al notaio la relazione notarile preliminare (RNP). Il notaio verifica in maniera approfondita che sull'immobile non ci siano pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti o altro) che possano ostacolare l'acquisto e prepara la relazione.

2) Se la relazione non riporta ostacoli, il notaio prepara il contratto e si può fissare la data dell'atto di mutuo. Il giorno dell'atto il notaio legge il contratto o e lo fa firmare sia al funzionario della banca mutuante che mutuatari (clienti).

Gli onorari per l'intervento del notaio nell'atto di compravendita, l'atto di mutuo e le imposte dovute allo Stato (registro, iva e imposte fisse) variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'istituto erogante.

Ogni mutuo prevede dei costi collegati, sia di origine bancaria, sia di origine non bancaria:

Costi bancari:

• spese di gestione del contratto
• spese di incasso della rata
• spese di istruttoria
• spese di stipula
• spese per la perizia del tecnico

Costi non bancari:

• imposta sostitutiva
• spese assicurative
• spese e onorari notarili [vedi quando e come interviene il notaio]

Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo. Il debito residuo del mutuo può essere estinto in un'unica o in più soluzioni (estinzione totale o parziale).

Se il mutuo è stato stipulato prima del 2 febbraio 2007, le operazioni di estinzione anticipata possono comportare il pagamento alla banca di una penale, ossia un compenso in percentuale sul capitale residuo. I mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007 non prevedono alcuna penale.

In un mutuo a tasso variabile la rata varia in relazione all'andamento dei parametri di riferimento indicati nel contratto di mutuo, al variare dell'andamento dei tassi di interesse di mercato.

Vantaggi:
il mutuo a tasso variabile offre un tasso iniziale contenuto e una volta a "regime" segue l'andamento del mercato; durate elevate del mutuo (20-30 anni) consentono di contenere l'importo della rata.

In un mutuo a tasso fisso la rata rimane fissa per tutta la durata del mutuo, quindi è possibile conoscere, fin dalla stipula del contratto, l' importo delle singole rate e l'ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire.

Vantaggi:
il mutuo a tasso fisso offre la possibilità di pianificare con certezza il bilancio familiare, eliminando il rischio legato all'incremento dei tassi di interesse di mercato.

In un mutuo a tasso misto è possibile modificare il tasso di interesse da fisso a variabile o viceversa, a determinate scadenze o condizioni specificatamente indicate nel contratto di mutuo.

Vantaggi:
il mutuo a tasso misto offre la possibilità di costruire una struttura personalizzata in base alle previsioni future sull'andamento dei tassi.

I tassi d'interesse comunemente applicati sono:

IRS (Interest Rate Swap)
È il parametro di riferimento, fissato giornalmente per stabilire il costo di operazioni a medio lungo termine regolate a tasso fisso.

EURIRS
È il tasso IRS dell'area dell'Euro. Attualmente è il parametro di riferimento per i mutui fondiari a tasso fisso. Viene comunicato ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata dei valori ai quali le principali banche europee realizzano lo scambio dei tassi di interesse (Interest Rate Swap).

EURIBOR
È il tasso con il quale vengono calcolate le rate dei mutui a tasso variabile: è il principale parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile. È determinato dalla Federazione Bancaria Europea come media aritmetica dei tassi interbancari per i depositi a termine indicati da 57 banche, di cui 47 europee. È in vigore dal 4 gennaio 1999 e copre tutte le scadenze da 1 a 12 mesi.